Encuesta Intercensal 2025: más gente renta en el Edomex y en Tepotzotlán una de cada cuatro viviendas propias no tiene escrituras

El 22 de septiembre el INEGI publicó los resultados de la Encuesta Intercensal 2025, la medición de población y vivienda más reciente del país. La información se levantó entre el 6 de octubre y el 14 de noviembre de 2025, con una muestra de más de 7.3 millones de viviendas, y es comparable con el Censo de 2020.

La conversación pública se quedó con el dato de la Ciudad de México: sólo la mitad de las viviendas son propias. Pero los tabulados por municipio dicen mucho más sobre el norte del Estado de México, y hay un dato de Tepotzotlán que cualquier propietario de la zona debería conocer.

Lo que cambió en el país

En México hay 39.7 millones de viviendas particulares habitadas, y cada una tiene menos ocupantes: el promedio bajó de 3.6 personas en 2020 a 3.3 en 2025. Los hogares de una sola persona pasaron de 12.4% a 15.0%.

Al mismo tiempo, la renta ganó terreno:

Nacional	2020	2025
Vivía la persona dueña	68.8%	66.2%
Se pagaba renta	17.3%	19.3%
Era de un familiar o prestada	12.7%	12.5%

Más viviendas, más pequeñas en número de ocupantes y con una proporción creciente en renta: ésa es la tendencia de fondo.

En la Ciudad de México, la renta ya es casi un tercio

De las 3,017,698 viviendas habitadas de la capital, 50.8% es propia, 26.9% se renta y 18.3% es de un familiar o prestada. En tres alcaldías la renta se acerca a la mitad: Benito Juárez (43.7%), Miguel Hidalgo (42.3%) y Cuauhtémoc (42.1%). En Coyoacán, la proporción es de 26.1%.

En el Estado de México, la renta crece

El Estado de México tiene 5,225,729 viviendas habitadas, y aquí el cambio en cinco años es claro:

Estado de México	2020	2025
Vivía la persona dueña	65.1%	61.0%
Se pagaba renta	17.6%	19.8%
Era de un familiar o prestada	16.4%	17.5%

Hoy, casi una de cada cinco viviendas mexiquenses se renta. En otros municipios del norte del estado la proporción es todavía mayor: 25.9% en Huehuetoca, 23.6% en Zumpango, 23.1% en Tultitlán, 21.4% en Cuautitlán y 20.2% en Cuautitlán Izcalli.

Tepotzotlán: más vivienda propia y menos renta que el promedio

Tepotzotlán tiene 31,455 viviendas habitadas y su perfil es distinto al del resto de la zona:

Tenencia de la vivienda, 2025	Tepotzotlán	Estado de México
Propia	71.1%	61.0%
Se renta	14.0%	19.8%
Es de un familiar o prestada	13.8%	17.5%

Siete de cada diez viviendas del municipio son propias, y la renta está muy por debajo del promedio estatal. En tamaño de hogar el municipio se parece al resto del estado: 3.4 ocupantes por vivienda y 12.9% de hogares de una sola persona, contra 3.4 y 13.2% en todo el Edomex.

Para quien tiene un departamento o una casa para rentar, esto se lee de dos formas: el mercado de renta en Tepotzotlán es más chico que en los municipios vecinos, y la tendencia en todo el estado va hacia más renta.

El dato que más importa: escrituras

La encuesta también preguntó si las viviendas propias tienen escrituras o título de propiedad, y a nombre de quién. En el Estado de México hubo avance en cinco años:

Viviendas propias, Estado de México	2020	2025
Escrituras a nombre de quien vive ahí	72.3%	77.1%
No existen escrituras	18.5%	14.5%
Escrituras a nombre de otra persona	7.4%	6.7%

Aun así, más de una de cada cinco viviendas propias del estado no tiene escrituras o las tiene a nombre de alguien que no es quien vive ahí.

En Tepotzotlán, la cifra es mucho más alta. De las 22,366 viviendas propias del municipio:

• 63.9% tiene escrituras a nombre de la persona propietaria que vive ahí.
• 25.4% no tiene escrituras: alrededor de 5,700 viviendas.
• 8.8% tiene escrituras a nombre de otra persona: unas 2,000 viviendas.
• 1.9% no sabe si existen.

Es decir, una de cada tres viviendas propias de Tepotzotlán no está escriturada a nombre de quien la habita. Y la proporción sin escrituras es la más alta de la zona:

Viviendas propias sin escrituras, 2025	%
Tepotzotlán	25.4%
Tultitlán	16.9%
Cuautitlán	16.2%
Estado de México	14.5%
Coyotepec	12.8%
Cuautitlán Izcalli	11.7%
Zumpango	11.5%
Huehuetoca	8.5%
Teoloyucan	8.2%

Una precisión, porque importa: las cifras de la encuesta son estimaciones a partir de una muestra. Para Tepotzotlán, el INEGI calcula que la proporción de viviendas propias sin escrituras está, con 90% de confianza, entre 22.1% y 29.0%. Aun en el extremo bajo, sigue siendo la más alta de los municipios de la tabla. En varios de los otros municipios la precisión de la estimación es moderada, por lo que conviene leer sus cifras como referencia.

Por qué esto pesa si tienes un inmueble

Una vivienda sin escrituras o con la escritura a nombre de otra persona puede habitarse sin problema durante años. El problema aparece el día que hay que hacer algo con ella:

• Venderla. El Infonavit pide el título de propiedad cuando la vivienda se compra a un particular, así que una casa sin escrituras no puede venderse a quien compra con ese crédito. Te lo explicamos en nuestra nota sobre cómo comprar con crédito Infonavit en 2026.
• Heredarla. Un testamento designa herederos, pero no resuelve que el inmueble esté a nombre de alguien más. Lo explicamos en la nota sobre el mes del testamento.
• Defenderla. La ambigüedad sobre quién es el dueño en el papel es justo lo que aprovecha el despojo documental, como contamos en nuestra nota sobre despojo inmobiliario en el Estado de México.

Cómo lo vemos en IntusHome

Las cifras confirman lo que vemos todos los días en Tepotzotlán: muchas casas se compraron, se heredaron o se construyeron hace años y nunca se escrituraron, o la escritura quedó a nombre de un familiar. Mientras nadie quiere vender ni heredar, el pendiente no se nota.

Si tu vivienda está en ese 34%, conviene empezar por saber exactamente en qué situación está: si existe un antecedente en el Registro Público, a nombre de quién, y qué hace falta para regularizarla. Podemos revisarlo contigo y decirte qué le falta y en qué orden conviene resolverlo.

Y si lo que buscas es un lugar para vivir, en el catálogo publicamos la situación documental de cada inmueble desde el principio. También tenemos departamentos en renta en Tepotzotlán.

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Esta nota es informativa. Las cifras provienen de la Encuesta Intercensal 2025 del INEGI. Son estimaciones con un margen de error y los porcentajes pueden no sumar 100 por redondeo o por respuestas no especificadas.